Situations Juridiques Fréquentes Pour Un Commandement De Quitter Les Lieux Commercial En France
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Cet article aide à comprendre les cas courants pouvant justifier un commandement de quitter les lieux commercial. Il complète la page Commandement de quitter les lieux généré par IA pour utilisation en France.
Catégorie de motif | Description pratique | Décision judiciaire généralement requise | Références juridiques indicatives |
|---|---|---|---|
Impayés de loyers commerciaux | |||
Défaut de paiement | Le preneur ne règle plus tout ou partie des loyers exigibles malgré relances ou commandement de payer. | true | Code de commerce, art. L145-41 Code civil, art. 1728 CPCE, art. L411-1. |
Non-paiement des charges locatives | |||
Défaut de paiement | Le locataire paie le loyer mais laisse impayées les provisions ou régularisations de charges prévues au bail. | true | Code de commerce, art. L145-40-2 et R145-35 Code civil, art. 1728. |
Non-paiement des taxes refacturées | |||
Défaut de paiement | Le bail met certaines taxes à la charge du preneur, qui refuse ou omet de les rembourser. | true | Code de commerce, art. L145-40-2 et R145-35 Code civil, art. 1103. |
Indemnités d’occupation impayées | |||
Défaut de paiement, Occupation sans droit ni titre | Après résiliation ou fin du bail, l’occupant reste dans les locaux sans payer l’indemnité fixée ou réclamée. | true | Code civil, art. 1240 CPCE, art. L411-1 et L412-1. |
Clause résolutoire acquise après commandement de payer | |||
Défaut de paiement, Résiliation du bail | Le commandement visant la clause résolutoire reste infructueux pendant un mois et le bailleur demande sa constatation. | true | Code de commerce, art. L145-41 Code civil, art. 1225. |
Non-respect d’un échéancier judiciaire | |||
Défaut de paiement, Décision judiciaire exécutoire | Le juge a suspendu la clause résolutoire sous condition de paiement, mais le locataire ne respecte pas l’échéancier. | true | Code de commerce, art. L145-41 Code civil, art. 1343-5. |
Maintien après congé avec refus de renouvellement | |||
Expiration du bail, Occupation sans droit ni titre | Le bailleur a délivré un congé refusant le renouvellement et le preneur demeure dans les locaux après la date d’effet. | true | Code de commerce, art. L145-9, L145-14 et L145-17 CPCE, art. L411-1. |
Expiration du bail sans renouvellement | |||
Expiration du bail | Le bail arrive à terme et aucune partie ne régularise un renouvellement, mais le locataire reste en place. | true | Code de commerce, art. L145-9 et L145-10 CPCE, art. L411-1. |
Dénégation du statut des baux commerciaux | |||
Expiration du bail, Autre situation commerciale | Le bailleur soutient que le preneur ne remplit pas les conditions du statut et refuse le maintien dans les lieux. | true | Code de commerce, art. L145-1, L145-8 et L145-9. |
Maintien après bail dérogatoire expiré | |||
Expiration du bail, Occupation sans droit ni titre | Le contrat dérogatoire prend fin et le locataire reste sans accord exprès du bailleur. | true | Code de commerce, art. L145-5 CPCE, art. L411-1. |
Convention d’occupation précaire terminée | |||
Expiration du bail, Occupation sans droit ni titre | La convention prend fin avec la cause objective de précarité et l’occupant refuse de libérer les locaux. | true | Code de commerce, art. L145-5-1 Code civil, art. 1103 CPCE, art. L411-1. |
Sous-location commerciale non autorisée | |||
Résiliation du bail, Occupation sans droit ni titre | Le locataire sous-loue tout ou partie des locaux sans autorisation du bailleur ni concours à l’acte. | true | Code de commerce, art. L145-31 Code civil, art. 1728 et 1224. |
Cession de bail irrégulière | |||
Résiliation du bail, Occupation sans droit ni titre | Le fonds ou le droit au bail est cédé en violation des formalités ou clauses contractuelles applicables. | true | Code de commerce, art. L145-16 Code civil, art. 1103 et 1224. |
Déspécialisation irrégulière | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le locataire exploite une activité différente de la destination prévue sans respecter la procédure de déspécialisation. | true | Code de commerce, art. L145-47 à L145-55 Code civil, art. 1728. |
Activité interdite par la destination contractuelle | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le local est utilisé pour une activité expressément exclue ou incompatible avec la destination stipulée. | true | Code civil, art. 1728, 1729 et 1224 Code de commerce, art. L145-47. |
Cessation d’exploitation du fonds | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le locataire ferme durablement le commerce ou cesse toute exploitation contrairement aux obligations du bail. | true | Code de commerce, art. L145-1 et L145-8 Code civil, art. 1728 et 1224. |
Travaux non autorisés dans les locaux | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le preneur modifie les locaux, cloisons, façade ou structures sans accord requis du bailleur. | true | Code civil, art. 1728, 1729 et 1730 Code de commerce, art. L145-40-2. |
Dégradations graves des locaux commerciaux | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le locataire cause ou laisse se produire des dégradations dépassant l’usage normal des locaux. | true | Code civil, art. 1728, 1729, 1732 et 1224. |
Défaut d’assurance des locaux | |||
Résiliation du bail | Le preneur ne justifie pas de l’assurance exigée par le bail, notamment risques locatifs ou responsabilité. | true | Code civil, art. 1103, 1728 et 1224 Code de commerce, art. L145-41 si clause résolutoire. |
Nuisances graves causées par l’exploitation | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | L’activité génère bruits, odeurs, troubles ou plaintes incompatibles avec le bail ou l’immeuble. | true | Code civil, art. 1728, 1729, 1240 et 1224. |
Activité illicite dans les locaux | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Les locaux servent à une activité frauduleuse, interdite ou non conforme aux autorisations administratives nécessaires. | true | Code civil, art. 1162, 1728 et 1224 Code de commerce, art. L145-17. |
Non-respect des règles de sécurité du local | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le commerce exploité en ERP ne respecte pas les prescriptions de sécurité ou expose l’immeuble à un risque. | true | Code de la construction et de l’habitation, art. L143-1 et suivants Code civil, art. 1728. |
Fermeture administrative liée à l’exploitation | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Une décision administrative ferme l’établissement en raison de manquements imputés à l’exploitant. | true | Code civil, art. 1728 et 1224 Code de commerce, art. L145-17 selon la gravité. |
Refus de renouvellement pour motif grave et légitime | |||
Expiration du bail, Résiliation du bail | Le bailleur refuse le renouvellement sans indemnité en invoquant un manquement grave du preneur. | true | Code de commerce, art. L145-17 Code de commerce, art. L145-14. |
Congé pour démolition ou reconstruction | |||
Expiration du bail, Autre situation commerciale | Le bailleur donne congé afin de démolir, reconstruire ou restaurer l’immeuble dans les conditions prévues. | true | Code de commerce, art. L145-18, L145-19 et L145-20 CPCE, art. L411-1. |
Reprise des locaux accessoires d’habitation | |||
Expiration du bail, Autre situation commerciale | Le bailleur reprend une partie d’habitation accessoire au local commercial selon les cas prévus par la loi. | true | Code de commerce, art. L145-22 et L145-23. |
Occupation par un tiers sans bail | |||
Occupation sans droit ni titre | Une personne exploite ou occupe le local sans contrat opposable au propriétaire ou au bailleur. | true | Code civil, art. 544 et 1240 CPCE, art. L411-1. |
Non-respect d’un protocole de libération des lieux | |||
Occupation sans droit ni titre, Décision judiciaire exécutoire | Le locataire s’est engagé à quitter les locaux à une date fixée mais ne restitue pas les clés. | true | Code civil, art. 1103, 1193 et 1224 CPCE, art. L411-1. |
Transaction exécutoire prévoyant le départ | |||
Décision judiciaire exécutoire, Occupation sans droit ni titre | Un accord homologué ou revêtu de la force exécutoire impose la libération des locaux commerciaux. | false | Code civil, art. 2044 et 2052 Code de procédure civile, art. 1565 CPCE, art. L111-3. |
Jugement d’expulsion commercial définitif ou exécutoire | |||
Décision judiciaire exécutoire | Le tribunal a ordonné l’expulsion du preneur et le bailleur souhaite délivrer le commandement de quitter. | false | CPCE, art. L111-3, L411-1, L412-1 et R411-1. |
Ordonnance de référé constatant la résiliation | |||
Décision judiciaire exécutoire, Résiliation du bail | Le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion. | false | Code de commerce, art. L145-41 Code de procédure civile, art. 834 et 835 CPCE, art. L411-1. |
Résiliation judiciaire pour manquements graves | |||
Résiliation du bail | Le bailleur demande au juge de résilier le bail pour inexécution suffisamment grave des obligations du preneur. | true | Code civil, art. 1224, 1227 et 1228 Code civil, art. 1728. |
Résiliation amiable suivie d’un maintien dans les lieux | |||
Résiliation du bail, Occupation sans droit ni titre | Les parties signent une résiliation amiable, mais le preneur ne quitte pas les locaux à la date convenue. | true | Code civil, art. 1103, 1193 et 1229 CPCE, art. L411-1. |
Annulation du bail commercial | |||
Occupation sans droit ni titre, Décision judiciaire exécutoire | Le bail est annulé judiciairement et l’occupant doit restituer les locaux au propriétaire. | true | Code civil, art. 1178 et 1352 CPCE, art. L411-1. |
Défaut d’immatriculation du locataire commercial | |||
Expiration du bail, Autre situation commerciale | Le preneur ne justifie pas de l’immatriculation requise pour bénéficier du droit au renouvellement. | true | Code de commerce, art. L145-1 et L145-8. |
Défaut de restitution des clés après départ annoncé | |||
Occupation sans droit ni titre | Le locataire cesse l’activité mais conserve les clés ou des biens empêchant la reprise effective du local. | true | Code civil, art. 1730, 1731 et 1732 CPCE, art. L411-1. |
Liquidation judiciaire et résiliation du bail | |||
Résiliation du bail, Décision judiciaire exécutoire | Le bail est résilié dans le cadre de la liquidation et les locaux restent occupés par le débiteur ou des biens. | true | Code de commerce, art. L641-12 et L622-14 CPCE, art. L411-1. |
Redressement judiciaire et résiliation du bail commercial | |||
Résiliation du bail, Décision judiciaire exécutoire | La procédure collective n’empêche pas toute résiliation, notamment pour loyers postérieurs impayés selon le régime spécial. | true | Code de commerce, art. L622-14, L631-14 et L641-12. |
Sauvegarde et loyers postérieurs impayés | |||
Défaut de paiement, Résiliation du bail | Après ouverture de la sauvegarde, les loyers courants ne sont pas payés et le bailleur sollicite la résiliation autorisée. | true | Code de commerce, art. L622-13 et L622-14. |
Plan de cession excluant l’occupation des locaux | |||
Décision judiciaire exécutoire, Occupation sans droit ni titre | Le tribunal arrête un plan qui ne transfère pas le bail, mais l’ancien occupant ou des biens restent sur place. | false | Code de commerce, art. L642-1, L642-7 et L642-19 CPCE, art. L411-1. |
Intrusion ou squat d’un local commercial | |||
Occupation sans droit ni titre | Des personnes entrent et occupent un local commercial sans bail ni autorisation du propriétaire. | true | Code pénal, art. 226-4-2 Code civil, art. 544 CPCE, art. L411-1. |
Maintien dans les lieux après adjudication de l’immeuble | |||
Occupation sans droit ni titre, Décision judiciaire exécutoire | Après vente forcée ou adjudication, l’occupant ne dispose pas d’un droit opposable au nouveau propriétaire. | true | CPCE, art. L322-13 et L411-1 Code civil, art. 1743 selon opposabilité du bail. |
Fin d’un bail de longue durée affecté au commerce | |||
Expiration du bail, Occupation sans droit ni titre | Un bail emphytéotique, à construction ou assimilé expire et l’exploitant commercial ne restitue pas les lieux. | true | Code rural et de la pêche maritime, art. L451-1 Code de la construction et de l’habitation, art. L251-1 CPCE, art. L411-1. |
Violation du règlement de copropriété par l’activité commerciale | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | L’activité du preneur contrevient à la destination de l’immeuble ou aux restrictions du règlement de copropriété. | true | Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8 et 9 Code civil, art. 1728. |
Défaut d’entretien contractuel du local | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le locataire ne réalise pas l’entretien courant ou les réparations mises à sa charge par le bail. | true | Code civil, art. 1754, 1728 et 1224 Code de commerce, art. R145-35. |
Refus d’accès au bailleur pour obligations légitimes | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le preneur empêche les visites, contrôles techniques ou travaux autorisés par le bail ou la loi. | true | Code civil, art. 1103, 1719, 1724 et 1224. |
Non-respect d’une ordonnance d’évacuation provisoire | |||
Décision judiciaire exécutoire | Une ordonnance impose la libération temporaire ou définitive des locaux, mais l’occupant reste sur place. | false | Code de procédure civile, art. 834 et 835 CPCE, art. L111-3 et L411-1. |
Arrêt d’appel ordonnant l’expulsion commerciale | |||
Décision judiciaire exécutoire | La cour d’appel confirme ou prononce l’expulsion et le bailleur fait signifier le commandement de quitter. | false | CPCE, art. L111-3, L411-1 et R411-1 Code de procédure civile, art. 501. |
Expulsion assortie d’une astreinte | |||
Décision judiciaire exécutoire | La décision ordonne de quitter les lieux sous astreinte par jour de retard, en plus de l’expulsion. | false | CPCE, art. L131-1 à L131-4 CPCE, art. L411-1. |
Locaux dangereux nécessitant évacuation commerciale | |||
Autre situation commerciale, Décision judiciaire exécutoire | Un arrêté ou une décision impose la cessation d’occupation de locaux devenus dangereux ou impropres à l’exploitation. | true | Code de la construction et de l’habitation, art. L511-1 et suivants CPCE, art. L411-1. |
Destruction du local loué | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le local est détruit totalement ou partiellement, rendant la poursuite du bail impossible ou contestée. | true | Code civil, art. 1722 CPCE, art. L411-1 en cas d’expulsion forcée. |
Défaut de constitution de garantie locative | |||
Défaut de paiement, Résiliation du bail | Le preneur ne verse pas le dépôt, la garantie à première demande ou la caution prévue au bail. | true | Code civil, art. 1103, 1217 et 1224 Code de commerce, art. L145-41 si clause résolutoire. |
Bail obtenu par fraude ou fausses déclarations | |||
Résiliation du bail, Occupation sans droit ni titre | Le bailleur découvre que le contrat a été conclu sur la base d’informations déterminantes inexactes ou frauduleuses. | true | Code civil, art. 1137, 1178, 1224 et 1240. |
Violation d’une clause d’enseigne ou de réseau | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Dans un centre commercial ou ensemble organisé, le preneur viole des obligations contractuelles essentielles d’enseigne ou d’exploitation. | true | Code civil, art. 1103, 1217 et 1224 Code civil, art. 1728. |
Non-respect d’une obligation d’ouverture commerciale | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le bail impose une ouverture régulière, notamment en galerie marchande, mais le preneur ferme durablement. | true | Code civil, art. 1103, 1217, 1224 et 1728. |
Perte d’autorisation administrative nécessaire à l’activité | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | L’activité ne peut plus être exploitée légalement faute de licence, agrément ou autorisation indispensable. | true | Code civil, art. 1728 et 1224 Code de commerce, art. L145-17 selon le manquement. |
Société locataire dissoute ou radiée | |||
Occupation sans droit ni titre, Autre situation commerciale | La personne morale titulaire disparaît ou n’exploite plus, tandis que les locaux restent occupés ou encombrés. | true | Code civil, art. 1844-7 et 1844-8 Code de commerce, art. L145-1 CPCE, art. L411-1. |
Exploitation confiée irrégulièrement à un tiers | |||
Résiliation du bail, Occupation sans droit ni titre | Un tiers exploite le fonds ou le local hors gérance autorisée, cession régulière ou sous-location valable. | true | Code de commerce, art. L145-31 et L144-1 Code civil, art. 1103 et 1224. |
Violation d’obligations environnementales ou techniques | |||
Résiliation du bail, Autre situation commerciale | Le preneur ne respecte pas des obligations essentielles liées aux installations, déchets, fluides ou conformité technique. | true | Code civil, art. 1103, 1728 et 1224 Code de commerce, art. L125-9 pour l’annexe environnementale applicable. |
Procès-verbal de conciliation exécutoire prévoyant la libération | |||
Décision judiciaire exécutoire, Occupation sans droit ni titre | Un accord de conciliation judiciairement constaté fixe une date de départ que l’occupant ne respecte pas. | false | Code de procédure civile, art. 130 et 131 CPCE, art. L111-3 et L411-1. |
Référé-provision et expulsion pour impayés persistants | |||
Défaut de paiement, Décision judiciaire exécutoire | Le juge condamne au paiement et constate ou prépare la résiliation, mais le preneur demeure dans les lieux. | false | Code de procédure civile, art. 835 Code de commerce, art. L145-41 CPCE, art. L411-1. |
Maintien après congé donné par le locataire | |||
Expiration du bail, Occupation sans droit ni titre | Le preneur a donné congé pour une échéance triennale ou autre terme, puis ne libère pas les locaux. | true | Code de commerce, art. L145-4 et L145-9 CPCE, art. L411-1. |
Fin d’une location saisonnière commerciale | |||
Expiration du bail, Occupation sans droit ni titre | Un contrat saisonnier d’exploitation commerciale arrive à son terme et l’occupant refuse de partir. | true | Code civil, art. 1103 et 1737 Code de commerce, art. L145-5 selon qualification CPCE, art. L411-1. |
Mise à disposition commerciale révoquée | |||
Occupation sans droit ni titre, Autre situation commerciale | L’occupant utilisait le local par tolérance, prêt ou mise à disposition révocable, puis refuse de restituer. | true | Code civil, art. 1875 et 1888 pour le prêt Code civil, art. 544 CPCE, art. L411-1. |
Quand Un Commandement De Quitter Les Lieux Commercial Est-Il Pertinent En France ?
Dans un bail commercial, le départ forcé du locataire suppose le plus souvent un titre exécutoire : ordonnance de référé, jugement constatant la clause résolutoire, résiliation judiciaire, validation d’un congé ou décision d’expulsion. Le commandement de quitter les lieux intervient donc généralement après une décision exécutoire, et non comme simple mise en demeure autonome.
Le Défaut De Paiement Est-Il Le Motif Le Plus Fréquent ?
Oui. Les impayés de loyers, charges, taxes refacturées ou indemnités d’occupation sont les situations les plus typiques. En présence d’une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un commandement de payer visant la clause, puis attendre le délai légal d’un mois avant de demander au juge de constater l’acquisition de la clause.
La Fin Du Bail Suffit-Elle À Expulser Le Locataire Commercial ?
Non. L’expiration du bail, un congé sans renouvellement ou un refus de renouvellement ne permettent pas à eux seuls une évacuation matérielle des locaux. Si le preneur reste dans les lieux, le bailleur doit en pratique obtenir une décision condamnant l’occupant à quitter les locaux ou fixant son absence de droit au maintien.
Quelles Situations Rendent Le Locataire Occupant Sans Droit Ni Titre ?
L’occupation sans droit ni titre apparaît notamment après résiliation, annulation du bail, cession irrégulière, maintien après congé valable, sous-location non autorisée ou occupation par un tiers sans bail. Ces cas justifient souvent une demande d’expulsion et une indemnité d’occupation.
Quels Points Vérifier Avant De Générer Un Avis D’Expulsion Commercial ?
- Identifier le titre : jugement, ordonnance ou acte exécutoire fondant l’expulsion.
- Qualifier le motif : impayés, fin du bail, résiliation, occupation sans titre ou autre manquement commercial.
- Vérifier la clause résolutoire : elle doit être invoquée par un commandement conforme et viser le délai légal.
- Contrôler les délais et recours : la suspension, les délais accordés par le juge ou une procédure collective peuvent bloquer l’exécution.
- Recourir à un commissaire de justice : l’expulsion forcée relève des règles du Code des procédures civiles d’exécution.
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FAQs
C’est un acte, généralement délivré par commissaire de justice, ordonnant au locataire commercial de libérer les locaux après une décision de justice ou dans une situation prévue par la loi.
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